Les 7 Erreurs à Éviter dans le Calcul du TGA en Immobilier Multilogement

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Le TGA est impitoyable : il ne ment jamais. Mais les données qui l'alimentent, elles, peuvent être manipulées, approximatives ou tout simplement erronées. Voici les 7 erreurs les plus fréquentes dans le calcul du TGA, celles qui font surpayer des investisseurs ou passer à côté d'opportunités réelles.

Erreur 1 : Utiliser les dépenses réelles au lieu des dépenses normalisées

C'est l'erreur numéro un. Le vendeur vous présente ses relevés de dépenses réelles pour l'année écoulée. S'il gère lui-même sans se payer, ne fait pas d'entretien préventif et a bénéficié de tarifs d'assurance historiquement bas, ses dépenses sembleront très basses et le TGA très attrayant. La réalité : à votre prise en charge, les dépenses normalisées apparaîtront. Solution : toujours utiliser des ratios de dépenses normalisés (entre 35 % et 50 % des revenus bruts selon le type d'immeuble) indépendamment de ce que le vendeur présente.

Erreur 2 : Ne pas inclure les frais de gestion si autogéré

Votre temps a une valeur. Si vous gérez vous-même votre immeuble, vous devez quand même imputer des frais de gestion de 4 à 6 % des revenus bruts dans votre calcul de RNN. Deux raisons. Première : vous ne gérerez peut-être pas toujours l'immeuble vous-même. Deuxième : quand vous vendrez, l'acheteur inclura ces frais dans son calcul. Si vous ne les avez pas inclus, vous vous êtes illusioné sur la valeur de votre actif.

Erreur 3 : Ignorer le taux de vacance

Un immeuble occupé à 100 % aujourd'hui ne le sera pas forcément demain. Un locataire qui part, un appartement à rénover entre deux baux, une période de mise en marché : la vacance existe dans tout immeuble. Il faut toujours inclure un taux de vacance normalisé de 3 à 5 % dans les revenus effectifs. Ne pas le faire revient à surestimer les revenus et sous-estimer le TGA réel.

Erreur 4 : Anticiper des hausses de loyer non réalisées

Certains vendeurs (ou courtiers) présentent un TGA basé sur les revenus après hausse des loyers à venir. Les baux actuels sont à 800 $/mois mais le marché est à 1 100 $/mois, donc ils calculent sur 1 100 $. Attention : au Québec, les hausses de loyers sont encadrées par le TAL et ne se matérialisent que progressivement. Le TGA de base doit toujours être calculé sur les revenus actuels. Le potentiel de hausse est un facteur secondaire qui peut justifier une prime, mais pas le fondement de la valorisation.

Erreur 5 : Utiliser un TGA paritaire désuèt ou non représentatif

Le TGA paritaire doit être construit à partir de ventes conclues récemment (moins de 12 mois), pour le même type d'immeuble (un 12-plex ne se compare pas à un duplex), dans le même secteur géographique. Utiliser des données vieilles de 2-3 ans, des immeubles d'une taille différente ou d'un secteur adjacent peut fausser significativement la valeur marchande estimée. Dans un marché en mouvement, le TGA peut varier de 50 à 100 points de base en 18 mois.

Erreur 6 : Ne pas anticiper les hausses de taxes foncières

Une réévaluation municipale peut augmenter les taxes foncières de 20 à 40 % d'un coup. Si vous calculez le TGA sur la base des taxes actuelles sans anticiper la prochaine réévaluation, votre RNN sera gonflé artificiellement. Dans votre analyse, vérifiez la date de la dernière évaluation municipale et si la valeur estimée est cohérente avec le prix de marché. Si l'immeuble vaut 2 fois la valeur au rôle, une réévaluation importante est probable à la prochaine mise à jour du rôle (tous les 3 ans au Québec).

Erreur 7 : Confondre TGA et rendement sur capitaux propres

Le TGA mesure le rendement de l'actif sans tenir compte du financement. Un TGA de 5,5 % ne signifie pas que vous obtiendrez un rendement de 5,5 % sur votre investissement. Le rendement réel sur vos capitaux propres (cash-on-cash return) sera différent selon votre ratio d'endettement, votre taux d'intérêt, votre amortissement, et l'effet de levier de votre mise de fonds. Dans un montage avec 25 % de mise de fonds et un taux hypothécaire de 5 %, un TGA de 6 % peut générer un rendement sur fonds propres de 10 % à 14 % grâce à l'effet de levier.

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