Taxe municipale et taxe scolaire au Québec : comment les calculer sur un immeuble à revenus?

Antoine Robillard
1 day ago
5 min read

Quand on achète un immeuble à revenus au Québec, deux postes de dépenses reviennent systématiquement dans l'état financier : la taxe municipale et la taxe scolaire. Ensemble, elles représentent souvent entre 15 % et 25 % des dépenses d'exploitation totales d'un multilogement. Comprendre comment elles sont calculées, c'est comprendre une partie importante de la rentabilité réelle de votre investissement.

Dans ce guide, on vous explique le fonctionnement de chacune de ces taxes, comment les calculer sur un triplex, un 6-plex ou un immeuble de grande taille, et ce que vous devez savoir avant d'acheter ou de vendre un multilogement sur la Rive-Nord de Montréal.

La taxe municipale au Québec : fonctionnement et calcul

La taxe municipale est un impôt foncier prélevé chaque année par la municipalité sur toutes les propriétés situées sur son territoire. C'est la principale source de revenus autonomes des villes au Québec.

Qu'est-ce que l'évaluation municipale?

La taxe municipale est calculée à partir de la valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière, mis à jour tous les trois ans. La valeur inscrite correspond à la valeur marchande estimée de l'immeuble à la date de référence (généralement 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle). Pour les immeubles à revenus, l'évaluation tient compte de l'approche par les revenus (loyers capitalisés) et de l'approche par comparaison.

Formule de calcul de la taxe municipale

Taxe municipale = (Valeur d'évaluation ÷ 100) × Taux de taxation (par 100 $)

Exemple — Triplex à Saint-Jérôme (évaluation : 520 000 $, taux : 0,7250 $)

Base de calcul : 520 000 ÷ 100 = 5 200
Taxe : 5 200 × 0,7250 = 3 770 $
Taxe municipale annuelle estimée : 3 770 $ (+ taxes fixes le cas échéant)

Taux de taxe municipale sur la Rive-Nord de Montréal

Les taux de taxation varient d'une municipalité à l'autre et changent annuellement. Voici les taux résidentiels approximatifs en vigueur sur la Rive-Nord pour les petits plex :

Saint-Jérôme : environ 0,70 $ à 0,75 $ par 100 $
Mirabel : environ 0,55 $ à 0,62 $ par 100 $ (parmi les plus bas de la région)
Blainville : environ 0,63 $ à 0,69 $ par 100 $
Terrebonne : environ 0,68 $ à 0,72 $ par 100 $
Mascouche : environ 0,64 $ à 0,70 $ par 100 $
Laval : environ 0,60 $ à 0,66 $ par 100 $

Important : pour les immeubles de 6 logements et plus, certaines municipalités appliquent une catégorie de taxation commerciale avec un taux plus élevé (parfois 20 % à 50 % de plus). C'est un élément à valider impérativement lors de l'analyse d'une acquisition.

La taxe scolaire au Québec : fonctionnement et calcul

La taxe scolaire finance les opérations des établissements d'enseignement primaire et secondaire. Depuis 2019, un taux uniforme provincial s'applique à tous les propriétaires du Québec. Pour 2024-2025, ce taux est de 0,1011 $ par 100 $ de valeur imposable. Une exemption de 25 000 $ s'applique sur la valeur de l'immeuble avant le calcul.

Formule : Taxe scolaire = (Valeur d'évaluation − 25 000 $) × 0,001011

Triplex à 450 000 $ : (450 000 − 25 000) × 0,001011 = 429,68 $ / an
6-plex à 850 000 $ : (850 000 − 25 000) × 0,001011 = 834,08 $ / an
12-plex à 1 800 000 $ : (1 800 000 − 25 000) × 0,001011 = 1 794,53 $ / an
24-plex à 3 600 000 $ : (3 600 000 − 25 000) × 0,001011 = 3 614,33 $ / an

Impact des taxes sur la rentabilité d'un immeuble à revenus

Dans l'analyse d'un investissement immobilier, les taxes municipale et scolaire font partie des dépenses d'exploitation qu'il faut intégrer avec précision dans le calcul de votre revenu net d'exploitation (RNE) et de votre taux de capitalisation (TGA). Voici comment elles s'intègrent dans l'équation :

Revenus bruts annuels (loyers perçus)
Moins : taxes municipales
Moins : taxe scolaire
Moins : assurances, entretien, gestion, chauffage (si applicable)
= Revenu net d'exploitation (RNE) — base du calcul du TGA

Pour un 6-plex à Terrebonne générant 72 000 $ en revenus bruts annuels, les taxes municipales (environ 6 000 $) et la taxe scolaire (environ 800 $) représentent à elles seules près de 9,4 % des revenus bruts. Mal estimées, elles peuvent fausser complètement le calcul de rentabilité.

Contester l'évaluation municipale : quand et comment?

Si vous estimez que l'évaluation municipale de votre immeuble est trop élevée par rapport à sa valeur réelle, vous pouvez la contester auprès du Tribunal administratif du Québec (TAQ). Cette démarche est appelée une plainte évaluative et doit être déposée dans les 90 jours suivant l'envoi de l'avis de nouveau rôle.

Cas où contester peut être justifié : valeur au rôle significativement supérieure au prix d'achat, revenus locatifs très en dessous du marché, travaux majeurs non réfléchés correctement
Procédure : déposer une demande de révision à la municipalité d'abord, puis au TAQ si insatisfait
Conseil : faites-vous accompagner d'un évaluateur agréé pour obtenir une contre-expertise crédible

Opale Capital intègre les taxes dans chaque analyse d'acquisition

Chez Opale Capital, chaque immeuble que nous analysons fait l'objet d'une vérification minutieuse des taxes en vigueur. On ne se fie pas aux chiffres présentés par le vendeur — on vérifie directement auprès de la municipalité et on recalcule toutes les dépenses à partir des données brutes. C'est ce qui nous permet de faire des offres justes, bien calibrées et fiables.

Si vous êtes propriétaire d'un multilogement sur la Rive-Nord et que vous pensez à vendre, on peut analyser votre immeuble rapidement et vous faire une offre sérieuse. Pas de commission, pas d'intermédiaire — directement avec l'acheteur.

Contactez-nous : info@opalecapital.ca | (450) 327-0663

FAQ — Taxe municipale et taxe scolaire au Québec

Quelle est la différence entre la taxe municipale et la taxe scolaire?

La taxe municipale est prélevée par la ville pour financer les services municipaux (voirie, déchets, parcs, bibliothèques, sécurité publique). La taxe scolaire est prélevée par le centre de services scolaires pour financer les écoles de votre territoire. Les deux sont calculées à partir de la valeur d'évaluation de l'immeuble, mais leurs taux et mécanismes sont distincts.

Doit-on payer la taxe scolaire si on n'a pas d'enfants?

Oui. La taxe scolaire est obligatoire pour tous les propriétaires fonciers du Québec, que vous ayez des enfants ou non. Elle est liée à la propriété, pas au statut familial.

Quand doit-on payer les taxes municipales et scolaires?

La taxe municipale est généralement payable en 2 ou 3 versements échelonnés sur l'année selon la municipalité. La taxe scolaire entre en vigueur le 1er juillet de chaque année et est généralement payable en un seul versement entre juillet et septembre.

Qui paie les taxes lors d'une transaction immobilière en cours d'année?

Lors d'une vente immobilière, les taxes sont ajustées à la date de transfert : le vendeur paie sa part pour la période où il était propriétaire, et l'acheteur prend en charge le reste de l'année. Cet ajustement est calculé par le notaire lors de la signature et apparaît dans l'état de rajustement.

Est-ce que les taxes augmentent quand on vend un immeuble?

Pas automatiquement. Les taxes sont calculées sur la base de l'évaluation au rôle, qui ne change que tous les 3 ans. Cependant, si le prix de vente est significativement plus élevé que la valeur au rôle, la municipalité en tiendra compte lors de la prochaine mise à jour du rôle d'évaluation, ce qui peut entraîner une hausse des taxes pour le nouveau propriétaire.