6 choses à savoir avant d’acheter un immeuble multilogement

6 choses à savoir avant d’acheter un immeuble multilogement

Acheter un immeuble multilogement est une étape excitante pour tout investisseur qui cherche à accroître son portefeuille immobilier et générer des revenus passifs. Avec la pénurie de logements et la hausse des loyers, l’investissement dans des propriétés à logements multiples peut sembler un excellent choix. Cependant, ce type d’achat comporte des particularités et des responsabilités spécifiques. Voici 6 choses essentielles à savoir avant d’acheter un immeuble multilogement.

1. Qu’est-ce qu’un immeuble multilogement?

Un immeuble multilogement est un bâtiment résidentiel qui abrite plusieurs unités locatives, allant de duplex et triplex jusqu’à des immeubles de cinq logements ou plus. La distinction importante est que le terme « multilogement » est souvent réservé aux immeubles de cinq logements et plus, bien que des plus petites propriétés soient également considérées dans cette catégorie. Ces types de bâtiments permettent aux investisseurs de percevoir des revenus de plusieurs locataires, augmentant ainsi leur flux de trésorerie et la rentabilité globale.

2. Duplex, triplex ou multiplex : quel type de plex acheter?

Choisir entre un duplex, triplex, ou un multiplex dépend de vos objectifs d’investissement et de votre tolérance au risque. Les plus petits immeubles, comme les duplex ou triplex, sont plus accessibles financièrement et impliquent généralement moins de gestion et d’entretien. Toutefois, les revenus potentiels seront proportionnellement plus faibles que ceux d’un multiplex plus grand. Un multiplex, de cinq logements ou plus, nécessite une gestion plus intensive, mais il permet une meilleure diversification des risques et des revenus plus stables en raison du nombre plus élevé de locataires.

Avantages d’un duplex ou triplex :

• Moins de responsabilité de gestion

• Moins d’entretien nécessaire

• Investissement initial plus faible

Avantages d’un multiplex :

• Revenus locatifs plus élevés

• Répartition du risque (plusieurs locataires)

• Appréciation potentiellement plus rapide

3. Comment bien choisir la localisation?

Le choix de la localisation de votre immeuble multilogement est l’un des facteurs les plus déterminants pour sa rentabilité. Une bonne localisation peut influencer le montant des loyers, le taux d’occupation, et la valeur future de la propriété. Voici quelques éléments à considérer :

• Proximité des transports en commun : Un accès facile aux bus ou trains rendra votre propriété plus attrayante pour les locataires.

• Présence de services publics : Être près des écoles, parcs, hôpitaux, et centres commerciaux est un atout pour les familles.

• Quartier en développement : Investir dans un quartier en pleine croissance peut augmenter la valeur de l’immeuble avec le temps.

Choisir un emplacement stratégique peut vous aider à fixer des loyers plus élevés et à attirer des locataires de qualité.

4. Comment savoir si un plex générera des revenus?

La rentabilité de votre immeuble multilogement dépend principalement des revenus locatifs qu'il peut générer et des dépenses qu’il implique. Pour être rentable, le montant total des loyers doit couvrir vos principales dépenses, telles que :

• L’hypothèque

• Les assurances

• Les impôts fonciers

• Les taxes scolaires

• Les services publics

• Les frais d’entretien

Une règle couramment utilisée par les investisseurs est la règle du 1%, qui stipule que le loyer mensuel doit représenter environ 1% du prix d’achat total de l’immeuble. Cependant, cette règle peut varier en fonction de la localisation et de la situation économique.

5. Quelles sont les dépenses liées à un immeuble locatif?

En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous devrez assumer des dépenses importantes, semblables à celles d'une maison, mais à une plus grande échelle. Voici quelques coûts récurrents à considérer :

• Entretien et réparations : Les bâtiments avec plusieurs unités nécessitent un entretien régulier, que vous fassiez appel à un gestionnaire d’immeuble ou que vous assuriez vous-même la gestion.

• Assurances : Les polices d’assurance pour les immeubles multilogement peuvent être plus coûteuses que pour les maisons unifamiliales.

• Taxes et services publics : Certaines factures de services publics (comme l'eau ou le chauffage) peuvent être incluses dans les loyers, mais elles représentent toujours un coût à prévoir.

Vous pouvez cependant bénéficier de déductions fiscales pour certaines de ces dépenses, ce qui allégera vos coûts globaux.

6. Comment vous protéger avant d’acheter un immeuble multilogement?

Avant de faire une offre sur un immeuble multilogement, il est crucial de prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises. Voici comment vous protéger :

• Analyse des revenus et des dépenses : Examinez les relevés financiers des dernières années pour vérifier la rentabilité passée de l’immeuble. Cela vous permettra de prévoir vos revenus futurs et d’éviter les erreurs de calcul.

• Inspection professionnelle : Engagez un inspecteur pour évaluer l’état général du bâtiment. Identifiez les réparations nécessaires et les travaux potentiels afin de ne pas être pris au dépourvu après l’achat.

• Recherches juridiques : Vérifiez auprès des autorités locales s’il existe des amendes, taxes impayées ou avis d'infractions concernant l’immeuble.

• Déclaration du vendeur : Demandez une déclaration complète de la part du vendeur concernant l’historique du bâtiment, notamment les rénovations, l’occupation des locataires et les travaux effectués.

Ces démarches vous aideront à éviter les vices cachés et à mieux planifier vos finances.

Conclusion

Acheter un immeuble multilogement est un excellent moyen de générer des revenus passifs et d’accroître son patrimoine immobilier. Toutefois, cette démarche exige une planification minutieuse et une compréhension approfondie des marchés locaux, des coûts et des responsabilités. En prenant le temps d’évaluer les différents aspects d’un tel investissement, vous maximisez vos chances de succès et réduisez les risques.

Que vous choisissiez un duplex, un triplex ou un multiplex, entourez-vous de professionnels qualifiés, tels qu’un conseiller financier ou un courtier immobilier, pour vous aider à prendre les meilleures décisions. Avec une bonne stratégie et une gestion efficace, un immeuble multilogement peut devenir un investissement rentable et durable, vous offrant la tranquillité d’esprit pour les années à venir.